相続対策のための不動産投資

不動産を駆使した相続対策は、昔から資産家に支持されています。
相続税評価額の計算方法には一定のルールがあるため、不動産を使った相続対策が有効であることは間違いありません。

では、なぜ不動産投資は相続対策として有効なのでしょうか。
この記事では、不動産投資が相続対策に適している理由と、どのような不動産投資が相続対策に適しているかについて解説します。

現金と不動産はどちらが相続に適しているのか

相続対策は、昔から必ずと言っていいほど不動産を駆使して行われます。
理由としては、同じ金額の資産でも、現金よりも不動産の方が相続評価額を抑えることができるからです。

現金も不動産も、相続税評価額は原則として「時価」です。

現金は、1,000万円なら1,000万円が時価なので、その金額がそのまま相続税評価額となります。

一方で、不動産も時価が相続税評価額となりますが、厳密に時価を把握するのであれば不動産をすべて相続時に売却して時価を知る必要が生じます。

しかしながら、時価を知るために全部の不動産を売却することは非現実的なため、行う必要はありません。

不動産に関しては、相続税評価額を計算する簡易なルールが設けられており、そのルールで求められた価額を時価として良いということになっています。

その計算のルールに用いられるのが、土地については相続税路線価、建物については固定資産税評価額となります。

土地の相続税路線価については、土地の時価の80%程度の金額で価格が設定されています。
また、建物の固定資産税評価額も、新築当初は請負工事金額の50%程度であり、かなり安いといえます。

そのため、例えば単純に5,000万円の現金だけを持っているAさんと、時価が5,000万円の土地を持っているBさんでは、相続税はAさんのほうが高くなります。

相続税評価額をみてみると、Aさんは現金なので5,000万円であるのに対し、Bさんは土地なので4,000万円(時価の80%) です。

AさんもBさんも相続人がそれぞれ「配偶者と子ども2人」だとすると、基礎控除額は4,800万円(=3,000万円+600万円×法定相続人3人) となります。

すると、Aさんの相続人には5,000万円から4,800万円を控除して残った200万円に対し相続税が発生します。

それに対して、Bさんの相続人には、控除額が課税価格より多いため、相続税は発生しないことになります。

AさんもBさんも資産の時価総額は5,000万円なのに、現金か不動産かの違いによって、相続税の金額や、発生の有無まで異なってしまうのです。

このように不動産は相続税評価額が現金より低いため、相続対策として有利な資産になります。

不動産を活用した相続対策の仕組み

不動産は、土地については相続税路線価、建物については固定資産税評価額を用いて相続税評価額を決定します。

相続税路線価や固定資産税評価額は、時価よりも安いため、そのままでも現金を持つよりは相続対策となっています。

ただし、同じ不動産でも賃貸物件になるとさらに評価額が下がることになります。

賃貸物件は、入居者が入っていると、所有者が自分ですぐに利用することはできません。
相続税評価では、「自分で使っている不動産」よりも「他人に貸している不動産」のほうが、権利の制約があることから価値が劣るという考え方をします。

そのため、自宅よりもアパートや賃貸マンションのように、他人に貸している不動産の方が評価額は下がるのが基本的な仕組みです。

まず、建物については他人に貸すと「借家権割合による評価減」の適用を受けます。
借家権割合による評価減は、一律30%の減額となります。

固定資産税評価額が5,000万円の建物なら、相続税評価額が3,500万円(=5,000万円×70%)と計算されます。

次に、土地については「貸家建付地評価減」の適用を受けます。
貸家建付地は少々複雑な計算をしますが、以下の式で計算されます。

貸家建付地の価格 = 路線価評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合)

借家権割合は全国一律で30%です。
借地権割合はエリアによって30%~90%の数値が指定されています。
例えば、借地権割合が70%の土地だと、貸家建付地としての土地の評価額は以下のようになります。


貸家建付地 = 路線価評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合)
= 路線価評価額 × (1 - 70% × 30%)
= 路線価評価額 × (1 - 21%)
= 路線価評価額 × 79%

上記の例では、貸家建付地は路線価評価額よりもさらに21%も評価が下がることになります。

このように不動産の中でも賃貸物件となると、建物も土地も評価額が下がる仕組みとなっています。

そして賃貸物件は家賃収入という現金も生み出します。
評価を下げるだけでなく、現金も生み出すというメリットがあることから、賃貸物件を保有することは優れた相続対策となるのです。

不動産投資が相続対策に有効な理由

不動産投資は現金を賃貸物件に換えることになるため、相続対策として有効です。

不動産投資では、借入金を用いることが多いですが、借入金も相続対策として効果があります。

借入金を使うと「相続財産を減らせる」ことや、「現金を残せる」という2つのメリットがあります。

借入金は、マイナスの財産なので、借入金があると相続財産を減らすことができます。
しかも、借入金はマイナスの現金なので、相続税評価額は相続時の借入残高がそのまま減額されます。

例えば、相続税評価額が3,000万円の賃貸不動産を持っていたとします。
そして、相続時の借入残高が2,500万円だとします。
すると、相続税評価額は3,000万円から2,500万円を控除した500万円になります。

借入金があることで、相続税評価額そのものを小さくすることができるのです。

また、借入金は被相続人に現金を残すという効果もあります。
不動産投資を全て手持ちの自己資金で行ってしまうと、被相続人の財産から現金を多く減らしてしまいます。

不動産は節税効果をもたらしますが、現金を減らし過ぎることには注意が必要です。

相続税は現金納付が原則です。
相続財産が不動産だけだと、相続人に納税する現金が足りず、結局のところ相続時に不動産を手放さなくてはいけなくなる恐れがあります。

相続対策では不動産を引き継いだ相続人が、納税時に困ることがないよう納税資金も相続できるようにしておくことが理想です。

よって、相続対策では現金をすべて不動産に換えてしまうのではなく、借入金を使いながら、ある程度現金も残しておくことが重要となります。

都心物件は流動性が高く、需要も底堅い

相続対策で不動産投資をするなら、都心物件がおすすめとなります。
理由としては、都心物件は流動性が高く、賃貸需要も底堅いからです。

相続人が複数人いる場合、それぞれの相続人の事情が異なっていることがあります。
例えば、長男は不動産が欲しいと思っていても、次男の家では子どもが私立の医学部に行ったため現金が欲しいと思っているというような場合です。

このようなとき、引き継ぐ不動産がすぐに売却できれば、理想的です。
例えば、相続分に見合った不動産を相続人分購入しておき、相続人それぞれに分け与えることを考えます。
ただし、不動産は通常売却するまでに時間がかかりやすく、換金できるまでの時間が比較的長い商材でもあります。
相続対策として不動産投資を検討するならば、相続人の事情に合わせて保有や売却がしやすい、流動性の高い物件を選択することが重要となります。

まとめ

以上、相続対策のための不動産投資について解説してきました。
賃貸不動産は相続税の節税効果があります。
借入金も使って現金を残しながら、流動性の高い不動産に投資をすることが良い相続対策といえるでしょう。

 
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著者

株式会社ボルテックス 100年企業戦略研究所

1社でも多くの100年企業を創出するために。
ボルテックスのシンクタンク『100年企業戦略研究所』は、長寿企業の事業継続性に関する
調査・分析をはじめ、「東京」の強みやその将来性について独自の研究を続けています。

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