不動産市場分析―理論とデータ
5-3.不動産の特性と市場評価

家計にとって住宅とは何であるか。

住宅は必需性が高く、住宅なくして生命を守ることはできません。耐久性があり、消費財として重要性が高い。市場には多様な住宅が存在していますが、市場での取引量については、ほかの消費財に比べて非常に流動性が低いと言えます。生産ではほかの消費財と同様に規模の経済が働く一方で、市場では情報の非対称性があり、売り手と買い手の間に情報の格差が存在し、取引費用の負担も重要となります。

不動産市場のリスク特性は、そのほかの金融資産と異なるところにあり、高い取引費用や低い流動性も重要なポイントです。そのような特性を持つ不動産市場において、住宅価格をどう考えればよいでしょうか。

情報が不完全で不透明な日本の不動産市場

我が国の不動産市場は「情報が不完全で、不透明である」と言われてきました。一般的に、市場は、「資源配分機能を十分に発揮するために、取引対象となる財の質と価格の情報が取引参加者に十分に行き渡っていること」「適切な取引対象を見出し取引を実現するための、特別な費用が存在していないこと」が条件になります。

我が国では、不動産の取引価格情報が十分に整備・開示されていません。以前に比べれば整備・開示は進んできましたが、諸外国のようにすべての取引の価格が分かることはないという問題があります。依然として開示される情報は、公示地価や路線価など不動産の鑑定評価額が中心です。これはマーケットの価格ではなく、不動産鑑定士によって作られた価格です。一概に鑑定価格だからダメであることはありませんが、本来は市場価格と併せて開示されるべきでしょう。さらに、不動産市場で流通している情報は、「量が不足しているだけでなく、正確性などの質にも問題がある」と言われます。

ヘドニックアプローチによる価格推計

不透明な不動産市場を解明していくために「ヘドニックアプローチ」といわれる手段があります。これは、ある商品の価格を、さまざまな性能や機能の価値の集合体として捉え、統計学における回帰分析のようなテクニックを使って分解していくことで、推計していきます。

商品供給者の「これぐらいの値段だったら、売ってもいいよ」という価格は、オファー関数と呼ばれるもので表現されます。一方、商品需要者にも、付け値関数というものがあります。「それぞれをヘドニック関数という構造の間で厳密に位置づけて、商品価格を消費者と生産者の行動から特徴づける」という画期的な理論体系です。

消費者の行動は、住宅を購入したり、食べ物や服を買ったり、エンターテインメントを楽しんだりすることによる効用によって幸せや満足度が形成され、これを数値化した効用関数で表せます。付け値関数は、この効用によって決まります。これに対して、オファー価格関数は、技術制約によって生産時に必要となる供給者の価格です。市場における価格形成要因の変化にともなう住宅価格の変化は、住宅の持つ特性に応じて変化する市場価格関数で表すことができます。

市場価格関数の形成メカニズム

消費者は、住宅購入を予定した段階から、インターネットや住宅情報誌などを通じて価格を形成する市場価格関数を推計して、自分の効用を最大化するように住宅を選択するので、効用関数は一定の予算制約のもとで最大化されます。

住宅の購入者の付け値関数は、効用水準に応じて効用関数が財の特性に合わせて、その構成要素のもとで形成されます。これをグラフに表すと、付け値関数とオファー関数が接する均衡点を通る線が、市場で見ることができる市場価格関数となります。マーケティング側から見ると、この市場価格関数を分解することで、付け値関数やオファー関数の一部を解明できると考えます。

住宅の購入者は、情報収集し、市場価格関数を推定して、予算制約のもとで効用を最大化できるように、住宅の品質と価格の組み合わせを考えます。そのためには情報が行き渡っているか、情報が操作されてないかが重要であり、十分な情報がない、情報を得るためのコストが高いと、価格は付きません。

不完全な情報のもとで効用を最大化しようとしている現在の消費者の状況を観察すると、市場の完全性を満たすことで市場全体の厚生水準は高まることが分かります。そうした観点からも情報開示が重要であり、科学の力を使ってマーケットを明らかにしていくことも必要になります。

品質に応じた正しい価格をどう設定するか

住宅の供給者は、供給関数で表されますが、一定の技術条件のもとで利潤を最大化するように行動します。それによって、市場価格関数では最低価格を提示しようとします。

しかし、住宅にかかる品質も技術も変化していくので、品質に応じた正しい価格を設定することが課題になります。環境配慮型住宅のように、まったく新しい性能が出てきたときに、価格をどう設定するか。「誰が意思を持って、価格を決定するか」も重要になります。設計者や生産者が「環境配慮型住宅には、より高い価格を付けるべき」という信念のもとでオファー価格を設定し、その価格で売り出す事業者が現われば販売価格となり、そこで取引が成立すれば市場価格が形成されていくことになります。

設計者や生産者が意思を持たないと市場の反応がないので、そこに情報の非対称性問題が生じます。価格の設定者が事業者とともに価値を見出したときに初めて、市場価格の形成行動が行われます。

ヘドニック理論の特性を見ていくと、市場で取引されていない「環境」のようなものも評価できます。これはヘドニック理論とキャピタリゼーション仮説（投資の便益がすべて土地に帰着するという仮説）を、融合させることで可能になります。

「足による投票」という考え方があります。例えば、A町とB町があって、公園の整備水準はB町のほうが高い、医療水準や子育てのしやすさはA町のほうが高いという優劣があったとします。情報が完全であり、子育てしやすい町に人々が引っ越したいと思えば、町の土地の面積は一定であることから、人が集まれば集まるほど、その町の地代が高くなっていきます。

同様に、騒音や大気汚染においても、同じことがいえます。ヘドニック理論を応用して形成された市場価格を分解していくことで、医療水準や子育てのしやすさ、騒音や大気汚染などのそれぞれの寄与度も測定できれば、環境の価値を計算できます。

住宅の効用によって価格はどう変化するか

ヘドニック理論の特性を使いながら、不動産の価格形成メカニズムを推計し、どのような効用があるのかを調べる試みが、統計理論や推計方法の発達とともに実現できるようになってきました。

中古マンションの単位面積当たりの価格（単価）と専有面積の関係をグラフ化すると、専有面積が一定の広さになるまで単価は下がり、そこから面積が広くなれば単価は上がりますが、80㎡を超えると、急激に単価が高くなることが分かります。

マンションの築年数と価格の関係も、築後10年ぐらいまでは緩やかに価格が下がっていきますが、11年を過ぎると下がり方が急になり、20数年を超えると、再び下がり方の傾きが緩やかになることが分かっています。

賃貸住宅の家賃と駅からの距離の関係も、徒歩10分ぐらいまでは緩やかな傾きで下がりますが、10分を超えた瞬間にガクッと下がり方が大きくなります。ここを境に徒歩圏からバス圏に変わることが影響していると類推されます。

住宅の機能・設備によって家賃はどう変わるか

不動産投資5-1で紹介した「表明選考法」による推計とは、「あるものに対して、どれぐらい余計にお金を払ってもよいと表明するか」というものでした。

賃貸住宅に装備されている機能・設備別に賃料の支払許容額を調べたケースでは、バリアフリー仕様であれば「8,000円ぐらいなら、余計に家賃を払ってもいい」と考える人がいると分かります。一方、バス・トイレ別とバス・トイレ一緒（ユニットバス）での比較では、「バス・トイレ別のほうであれば、8,000円余計に払ってもよい」となりました。また、IHヒーターで9,000円、ペット可やシックハウス対策では8,000円、オートロックや安全性が高いディンプルキー（表面や側面に小さなくぼみが開いている鍵）付きで6,500円ほどという結果でした。

しかし、実際に誰がそれだけを払うかというと、需要の量がポイントになります。デザイナーズ物件には1万2,500円余計に払ってもよいとの調査結果となりましたが、それを求めている消費者は10％ぐらいしかいませんでした。6,000～6,500円余計に払ってもよいガスコンロの需要は70％以上でした。このように、不動産の特性に応じた市場分析を行うことが重要になります。

【コラム制作協力】有限会社エフプランニング 取締役 千葉利宏