「区分所有オフィス®」とは? 区分マンションとの違いと優位性

不動産の投資対象の一つに「区分所有オフィス®」があります。
まだ物件数があまり多くないことから、「よく知らない」、「ほかとの違いが分からない」といった人もいると思います。

そこでこの記事では「区分所有オフィス」について解説します。
また区分所有マンションとはどのような点が違うのか、その優位性についても紹介します。

区分所有オフィスとは

「区分所有オフィス」とは、オフィスを区分で所有できる投資物件のことです。

不動産の所有形態には、単独所有のほか、区分所有や共有といった持ち方があります。

単独所有とは、一つの建物を一人で所有する所有形態です。
完全所有権などと表現することもあります。

それに対し、区分所有や共有は一つの建物を多人数で持つ所有形態になります。
区分所有の場合は、一つの建物の中で構造上区分された特定の部分を保有する形態です。
区分所有の最も身近な例はマンションになります。

共有は、一つの建物の全体を共有持分で持つ所有形態になります。
共有持分は、例えば50%とか、30%とかの保有割合のことを指します。

区分でマンションを持った場合、同じ建物でも201号室と202号室は別の所有者となっていることが通常です。

一方で1棟のマンションをAさんとBさんが50%ずつの共有で持った場合、201号室をAさんは50%、202号室もAさんは50%持つことになります。

区分所有の場合は、自分の所有部分以外は他人の所有物となりますが、共有の場合はどの部分でも同じ割合で共有持分を持つという違いがあります。

区分所有オフィスは、オフィスを区分所有の形態で持つことになります。
6階建てのオフィスのうち、2階部分をAさん、3階部分をBさんのように構造上区分されたオフィスの一部を持つのが区分所有オフィスです。

次に、建物を区分で持つと共用部分が発生します。
2階部分をAさん、3階部分をBさんのように持った場合、エレベーターやエントランスは誰の所有物になるのかという問題が出てきます。

これらの共用部分は、区分所有者全員が共有することになります。

共有物は全員で管理をする必要があることから、区分所有では共用部の管理のための管理費用や管理規約、管理組合といったものが登場します。
共有部分は将来的に全員で修繕しなければならないため、修繕積立金も発生します。

単独所有のオフィス投資では、管理費用や修繕積立金は発生しませんが、区分所有オフィスでは、管理費用などが発生するのが特徴です。

区分所有オフィスのメリット・デメリット

区分所有オフィスのメリットには以下の3点があります。

・大型ビルでも手頃な値段で購入できる
・流動性が高い
・計画的な修繕ができる

1つ目は、大型ビルでも手頃な値段で購入できるという点です。
1棟の大型ビルだと、値段が高過ぎて購入することが難しいですが、区分所有で小ロット化することで、手の届く範囲になってきます。

オフィスビルは、大型ビルになるほど大企業といった属性の良いテナントが入ります。
個人投資家でも優良物件に投資ができるのが、区分所有オフィスの最大のメリットです。

2つ目は、流動性が高いという点です。
金額が手頃であるため、売りに出すと短期間で売却できるというメリットがあります。

不動産は全般的に流動性の低い財産です。
いざという場合を考慮すると、少しでも流動性の高い物件に投資をすることは重要なポイントとなります。

流動性の高い区分所有オフィスは、不動産の投資物件の中でも優等生といえます。

3つ目は、計画的な修繕ができるという点です。
1棟オフィスを購入すると、外壁塗装や屋上防水、エレベーターの交換など、大きな金額の大規模修繕が発生します。

個人投資家の場合、1棟オフィスだと、大規模修繕費を計画的に積み立てていない人が多いです。

区分所有であれば、強制的に修繕積立金が積み上がるため、将来の大規模修繕を心配する必要がありません。

区分所有のデメリットとしては、以下の3つがあります。

・物件数が少ない
・景気の変動を受けやすい
・管理費及び修繕積立金が発生する

1つ目は、物件数がまだまだ少ないという点です。
ただし、物件が厳選されており、優良物件しか出回っていないという別の見方もすることもできます。

物件は少ないですが、選びやすい状態にはあります。

2つ目は、オフィスなのでマンションよりも景気の変動を受けやすいという点です。
ただし、東京の物件であれば、景気の変動は受けにくい傾向にあります。

オフィスでも、エリアと物件を厳選すれば、景気の変動リスクは最小限に抑えることが可能です。

3つ目は管理費及び修繕積立金が発生するという点です。
1棟オフィスビルにはない支出なので、固定費の割合は高くなります。

しかしながら、修繕積立金も裏を返せば計画的な修繕ができるというメリットになります。

本来であれば、1棟オフィスビルは修繕積立金をストックしなければならないので、修繕積立金は本質的なデメリットではないのです。

区分マンションと比較した際の優位性

区分の投資物件といえば、代表選手が区分マンションです。
区分マンションは、区分オフィスよりもさらに値段が手頃なため、サラリーマンを含む幅広い層の人たちが投資を行っています。

区分マンションと比較すると、区分オフィスは圧倒的に優良物件が多いという優位性があります。

区分マンションの市場は、かなり成熟していますが、正直に言えばひどい物件も山ほどあります。

区分マンションは値段が手頃なので、初心者でも参入しやすいですが、ひどい物件に当たることも多く、投資に失敗する人も後を絶ちません。

たくさんの物件が全国で売りに出されており、中には問題のある物件も多く、良い物件を探すのがとても難しい状況です。

一方で、区分所有オフィスは、元々、大型ビルという優良物件から生まれています。
わざわざ区分にする必要のない小規模ビルは最初から排除されているため、雑多な状態の区分マンションとは市場の規模やレベルが違います。

そのため、区分所有オフィスには、物件が選びやすく、投資の失敗もしにくいという優位性があるのです。

区分所有オフィスを選ぶポイント

区分所有オフィスは、区分マンションよりは圧倒的に優良物件の多い市場ですが、それでも物件を選ぶポイントがあります。

物件は、まず都内の物件を選ぶことが重要です。
オフィスの賃貸市場は全国に均一に広がっているわけではありません。

最もオフィスの賃貸需要が強いのは、働く人の多い東京です。
全国の人口は減っていますが、東京の人口はしばらく増加し続けます。
オフィス投資をするなら、東京は日本で一番有望な市場です。

都内の中でも、特に千代田区、中央区、港区、渋谷区、品川区、新宿区あたりはオフィス立地としては最適です。

山手線でいうと「東京」~「品川」間は時計を模して「3時6時」などと表現されます。
3時6時の区間や銀座線沿線は、東京のオフィスエリアとしてはホットな地域ですので、立地も重視しながら物件を選ぶようにしてください。

専有部はなるべく広く、無柱空間の物件を選ぶこともポイントです。
専有部内に柱のある物件は、テナントがレイアウトしにくいという理由で敬遠することがあります。

オフィスビルも、古い物件だと専有部内に柱が何本もあるようなものもあります。
近年は、オフィスは無柱空間で作ることが常識になっているため、比較的新しい物件は無柱空間の物件が多いです。

テナントが使いやすそうなオフィスビルを選ぶという視点は、忘れないようにしましょう。

まとめ

以上、区分所有オフィスとは何か、区分マンションとの違いと優位性について解説してきました。

区分所有オフィスは区分マンションと比べると、優良な物件が多く、投資もしやすいです。
都内の物件を中心に、立地も良く、使いやすそうな物件を選ぶようにしてください。

※「区分所有オフィス」は、株式会社ボルテックスの登録商標です。

 
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著者

株式会社ボルテックス 100年企業戦略研究所

1社でも多くの100年企業を創出するために。
ボルテックスのシンクタンク『100年企業戦略研究所』は、長寿企業の事業継続性に関する
調査・分析をはじめ、「東京」の強みやその将来性について独自の研究を続けています。

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