企業不動産戦略と財務戦略
~企業は不動産とどのように向き合うべきか⑤

企業が不動産を保有することの意義のひとつとして、金融機関から借り入れを行う際の担保として設定できるという側面もありました。そうすると「金融機関の貸出行動は、または審査は、どのように行われているのか」ということを、正しく理解しておくことが重要です。

リーマンショックは「金融機関が、不動産業および不動産を担保とした融資をどのように意思決定しているのか」ということを理解するのに、とてもいい実験だったともいえます。

2006年~2007年上期までは、不動産業の資金繰りは非常に順調な状態でした。しかし、2007年下期に入って急激に悪化し、2008年にはマイナスに転じました。金融機関の貸出態度も2007年までは大幅な回復基調にありましたが、不動産業の資金繰り状況から四半期遅れで、2008年から急激に悪化しました。その時に金融機関で何が起きていたのかを振り返ってみます。

バーゼル規制


当時、私が注目したのは、金融機関の行動を規定する規制、BIS(国際決済銀行)が定める「バーゼル規制」といわれているものです。これによって金融機関の貸出態度が大きく変化しました。

バーゼル規制によって、金融機関には自己資本比率の管理が求められます。資本金や法定準備金などのTier1、有価証券の含み益や劣後ローンなどのTier2という形で、金融機関が持つ財務力や資産のリスク量に応じて自己資本を計上しています。リーマンショックで株価が大きく下落すると、有価証券の含み損が発生して自己資本の減少という形で金融機関に影響が出てきます。保有できるリスク量は金融機関の資本に応じて決まるので、貸出審査を厳しくしなければなりません。

金融危機の影響で、金融機関の自己資本減少とリスク資本増加が発生し、自己資本比率が大きく下がりました。リスク量を計算する時は、自己資本を分子に、信用リスク、市場リスク、オペリスクを分母に置いて、これを8%以上で維持する必要があります。とくに海外で事業を展開する金融機関は、このルールが厳格に適用されます。

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