東京都心のオフィス開発の動向
麹町・番町・永田町エリア

１．麹町・番町・永田町エリア発展の歴史的経緯

（１）江戸幕府の西側の外曲輪（そとぐるわ）

千代田区西側に広がる麹町・半蔵門エリアは主に四ツ谷駅から半蔵門交差点までの麹町大通り（新宿通り）沿い周辺を指す。北部は番町、南部は紀尾井町や平河町に隣接する。広義のエリアでは南に位置する永田町も含まれる。その区割りのルーツは「麹町永田町外櫻田絵図」に示されている。皇居西側の内堀と外堀に挟まれたいわゆる外曲輪（そとぐるわ）と呼ばれる位置で、北西部にJR線と地下鉄の市ヶ谷駅と四ツ谷駅があり、エリア内には麹町駅、半蔵門駅、永田町、国会議事堂前駅などの地下鉄駅が複数近接し、都内各所へのアクセスが良い。江戸期からの歴史を受け継ぎ、落ち着いた雰囲気を持つこのエリアには、永田町に近接することもあり、現在は法律事務所など士業が集積している。

甲州街道の一部である新宿通りは、江戸城内堀の半蔵門から外堀の四ツ谷へ向かって西へ伸びる。特に半蔵門から四谷までの区間が麹町大通りと呼ばれる。この半蔵門付近に幕府の「麹御用」を務めた麹屋三四郎の店があったことが「麹町」という地名の由来であると言われている。1878年に麹町区が誕生、戦後の1947年に特別区に移行するために神田区と合併して、千代田区となった。「麹町」は、千代田区の西部および南部一帯の地名として現在に至っている。

麹町は江戸時代には大名屋敷や旗本屋敷が建ち並び、加えて、有力商家が集積する江戸の中枢であったが、明治維新後、大名の屋敷は政府高官の屋敷や軍用地に入れ替わった。戦後、軍関連施設の跡地は学校や国立劇場、ホテルなどの大規模施設に転換。多くの商家が廃業した後には大企業のオフィスが進出、高級マンションも建設された。

その北側に位置する番町は、徳川家康が江戸城西側の守りとして「大番組」と呼ばれる旗本を配置した武家屋敷街に由来する歴史あるエリアで、一番町から六番町で構成され、明治以降は華族の邸宅地や文人たちが愛した閑静な文教・住宅街へと発展し、現在も高級住宅地として知られている。

永田町は江戸時代に旗本の屋敷地だったのが由来で、明治以降は軍用地、1936年に国会議事堂が建設され、現在に至るまで首相官邸、政党本部などが集積し、日本の政治の中心地となっている。武家屋敷から軍用地、そして国会議事堂、首相官邸などが集まる政治中枢へと変遷し、日本の歴史とともに歩んできた地域と言える。江戸時代には彦根藩井伊家など有力大名や旗本の屋敷が立ち並ぶ武家地であったが、地名の由来は、永田姓を名乗る旗本がいたことによるとされている。

（２）変わる街並み

1970年代に麹町大通りが拡幅されたのを機に、古くからの町並みは一新され、以降、麹町・半蔵門エリアのオフィス街としての発展が加速する。同時期に東京メトロ有楽町線と半蔵門線が開通し麹町駅、半蔵門駅が開設されて利便性が向上したことが、多くの企業をこのエリアに移転させる契機となった。オフィスの集積にあわせて飲食店やクリニックなども出店するなど、働く人の需要に応えるまちへと変化していった。

時代に応じて徐々にその様相を変えていったこのエリアは江戸期に培われた落ち着いたまちの空気は今も受け継がれている。ゆったりとした雰囲気のオフィス街や閑静な高級住宅街が連なる。文教地区でもあり、ミッションスクールや教会、小学校や大学などの教育機関も多い。さらに、外国の大使館や公館も数多く置かれているなど、上品で落ち着いた雰囲気が土地に根付いている。このエリアの大きな特徴といえるのが、新宿通り付近に30軒以上も集中している法律事務所や税理士事務所である。隼町の最高裁判所をはじめ政府官公庁の主要機関が集積する永田町に近接していること、また、近隣に各国大使館が多くあることも士業に選ばれる要因のひとつになっている。

戦後、1952年に日本テレビ放送網（NTV）が番町エリアに本社を置いたのをはじめ（本社・スタジオは2004年に汐留に移転し、現在は再開発中）、麹町には1966年に文藝春秋、1985年にエフエム東京が本社を移転しており、企業が長く拠点を構え始めている。

2021年に策定された千代田区マスタープランにはその土地柄をふまえて、「落ち着いた住環境と業務空間が共存・調和し、誰もが住み続けられるまち」を目指すと掲げられているが、最近のオフィスビルの開発動向を見ると、2018年4月に地上10階地下1階のオフィスビル「住友不動産麹町ファーストビル」が竣工。2020年5月には地上22階の高さ130メートル「住友不動産麹町ガーデンタワー」が竣工し、大手総合リース会社の芙蓉総合リースがこのビルに本社を移転した。さらに、「麹町弘済ビルディング」が2025年６月に建て替えられて地上12階地下2階、事務所や店舗が入居するオフィスビルとなった。エリア内のオフィス需要に応えるべく、麹町大通りを中心に新たなビジネス拠点の整備が着々と進んでいる。

２．麹町・番町・永田町エリアオフィス立地状況

このエリアは、東京の中心部かつ伝統あるビジネスエリアとして、オフィス立地としての魅力が高く評価されている。

（１）立地の特徴

エリアの特徴は中心都心、官庁街でビジネス集積があることである。永田町は国会議事堂や主要官庁に近く、言うまでもなく日本の政治・行政の中心地。北側の麹町・番町はオフィス、大学、小・中・高の教育機関、予備校などが集まる落ち着いたエリアで、歴史ある街並みに高層・中層のオフィスビルが点在している。

四谷駅、市ヶ谷駅のJRの２駅に加えて、地下鉄網整備が進み、駅からのアクセスが良く、東京メトロ有楽町線「麹町」、半蔵門線「半蔵門」、南北線・有楽町線・半蔵門線「永田町」、丸ノ内・銀座線「赤坂見附」など複数路線が利用可能で、都内主要エリアへの移動の利便性が非常に高い。

（２）オフィスビルの特徴

大型のハイグレードオフィスとしては、外堀通り沿いの山王パークタワー、プルデンシャルタワーなどがある。中規模の中層ビルとしては二番町センタービル、麹町大通りビル、相模屋第2ビルなどのバリエーションがあるが、最近では麹町大通り（新宿通り）沿いに住友不動産麹町ファーストビル、住友不動産麹町ガーデンタワー、麹町弘済ビルディングが竣工している。

基準階面積は中規模〜大規模まで幅広く、外資系企業・法務・金融・IT企業など多業種に対応しており、視認性の高い高層ビルもあって企業イメージ向上にも寄与しやすい。東京中心部であることからオフィス需要は高く、外資系企業、法務、コンサルティング等、クオリティの高いオフィスを求める企業が多いため、多くの物件が新耐震基準を満たしており、小・中規模ビルでも、OAフロア、個別空調、高い天井高が一般的になっている。

（３）エリア内の主要なビル

麹町・番町エリア

落ち着いた街並みと教育機関の集積もあり、クリエイティブ・サービス系企業が多く、オフィスは中・低層物件が多い。麹町大通り沿いには新たなオフィスが増えてきており、中央日本土地建物が展開する中規模オフィスブランド「REVZO（レブゾ）」の第4弾、REVZO麹町は、地上13階建（延床面積 約6,695㎡）、1フロア105〜138坪程度で麹町駅徒歩1分という立地を活かし、外資系・成長企業向けの柔軟なオフィス供給を目指している。麹町駅と四ツ谷駅の間に麹町弘済ビルディングが2025年6月に竣工したが、鉄道弘済会が運営する弘済会館を建て替えて最新オフィスビルとして整備した大型プロジェクトである。地上12階・地下2階、 延床面積約36,361㎡であるが、基準階面積約670坪前後と広いのが特徴。外資系企業や大手企業オフィス移転需要の受け皿として整備された。また、麹町駅そばには2018年竣工の住友不動産麹町ファーストビルがあるが、延床面積13,487.21㎡で、基準階面積約320坪である。地上10階・地下1階でこのエリアに多いオフィスビルの規模である。

また、住友不動産は2020年5月に麹町ガーデンタワーを紀尾井町寄りに竣工させた。地上22階、高さ126.92ｍ、延べ面積47,676.90㎡の超高層ビルとなっている。そのほかに麹町・番町エリアの主な大型オフィスビルとしては、ハイグレードなものでは、麹町大通りビル(2012年竣工/14階・地下2階) 基準階面積は約380坪、MFPR麹町ビル（2006年リニューアル/7階・地下1階）基準階面積は約224坪、ヒューリック麹町ビル（2010年竣工/9階・地下1階）基準階は約200坪、また二番町センタービル（2024年リニューアル/13階）基準階面積は約1,006坪である。

しかし、このエリアに圧倒的に多いのは小・中規模オフィスで、野村不動産のPMO麹町は2021年6月竣工で地上14階、高さ約60m、延床面積 約7,675㎡、基準階面積は約140坪である。近鉄半蔵門SQUAREは半蔵門駅徒歩1分、2023年8月竣工で、地上13階建、延床面積は865.85㎡で基準階面積は約18.2坪である。小規模ながら、家具付きにしたり、コモンスペースを準備するなどのテナントサービスが配慮されている。VORT麹町大通りの竣工は2024年3月で、地上13階建、基準階面積は約17.5坪と近鉄半蔵門SQUAREと同規模である。さらにこのエリアには築年の古いものが多くあり、相模屋第2ビル（1980年竣工／7階建）、ミクニビル（1986年竣工／10階建）、 興和二番町ビル（1988年竣工／6階・地下1階）、東京ビル（1989年竣工／9階建）、NGA Kioicho Building（1990年竣工／7階建）などがある。

永田町・赤坂見附エリア

政治・官庁エリアとしてのブランド力が高く、高層グレードオフィスや大型フロアが多数存在する。代表的な大型ビルは、山王パークタワーで、2000年1月に竣工、地上44階・地下4階（延床約219,000㎡）となっていて、永田町・赤坂見附のランドマーク的なスカイタワーで、多くの大企業・外資系企業のオフィスが入居している。また、旧ホテルジャパンの跡地に建設されたプルデンシャルタワー（Prudential Tower）は2002年11月竣工、地上38階・地下3階で、大規模ワンフロアのオフィスでアクセスと視認性が良好な高層オフィスビルである。また、赤坂見附駅の北側には旧赤坂プリンスホテルの跡地の再開発事業によって2016年5月に竣工した東京紀尾井町ガーデンテラスがある。そのうち、オフィス、ホテル、カンファレンス、商業施設併用の紀尾井タワーは地上36階・地下2階であるが、1～3階が商業施設、4階は商業施設とコンベンションホール、5～28階がオフィスで、30階以上がホテルとなっている。オフィス基準階は約70m×70m、1,000坪超の自由度の高い空間となっている。なお、このエリアには1989年に竣工した紀尾井町ビルがあるが、地上26階・地下4階、高さ114.9mの超高層ビルでの走りととも言えるもので、1階および2階が店舗、3階～19階までがオフィス、20階～26階までが住宅の複合ビルである。

中型オフィスとしては2003年9月に竣工したVORT永田町があるが、地上9階で基準階のフロア面積は60坪弱で、このアリアに多く存在するオフィスのモデル的存在である。地下鉄永田町駅に2分と駅近で利便性重視の中規模オフィスとなっている。

３．オフィスの状況

東京都心のオフィスの空室率、賃料はコロナ禍の３年を経て以前の状況を回復し、ほぼ以前のレベルに戻りつつある。また、エリア場所や物件によってはコロナ禍以前を下回るものも出はじめている。

（１）オフィス空室率の推移

エリアのオフィスの状況について、オフィスリサーチ調査（ボルテックス）では規模別のデータを発表している。

カテゴリーは基準階の面積で４つに分類し、大規模：200坪以上、大型：100～200坪、中型：50～100坪、小型：20～50坪である。このエリアでの立地状況は、賃貸募集を行っているビルをベースにすると、2025年9月の時点で、大規模：17、大型：4、中型：10、小型：31となっている。

すべてのビルの2025年9月の空室率の平均は2.8％で都心の他のエリアのビル状況と比較するときわめて堅調な数字である。このうち、最も空室率が高いのは床面積が100～200坪の大型ビルで4％を少し超しているのに対して、200坪以上の大規模ビルは供給量が少ないことあって空室率は2.0％と最も低い。コロナ禍の影響がまだあった2023年後半から2024年の初頭では、大型ビルの空室率が7％近辺で推移するが、大規模ビルは3％～4％で推移していた。しかし、都心の他のエリアと同じように、2024年に入ると4月には状況は好転して、大型ビルは5.7％、6月4.8％、7月4.2％まで下がり、それ以降は4％～5％で推移する。

これに対して、このエリアに多い中型ビル、小型ビルはあまり大きな振れもなく、コロナ禍以前も以降も5％～6％で推移した。ただし、中型ビルに対して小型ビルのほうがやや低めである。

ところが2025年3月から、中型ビルの空室率の低下が顕著になる。中型ビルは2月5.6％が4月3.3％、6月3.0％と下がり、小型ビルの空室率を下まわった。

（２）オフィス賃料の推移

2020年の冬に始まったコロナ禍はその後３年ぐらいにわたって東京都心のオフィス環境に影響を与えた。テレワークが普及するなかでオフィス需要が下がるのではないか、その結果、オフィスの賃料も下がるのではないかとの危惧が高まった。しかしながら、千代田区は他の区に比べて最も賃料に多くの変化がでなかった区である。2023年の夏ごろから賃料が１割ほど下がった区が多かったものの、リーマンショックの時なような大幅な低下はおこらず、その後2024年春になるころにはほぼ回復したといえる状況となった。

こうした都心の状況に対してこのエリアの賃料は極めて安定的であった。2023年8月時点での規模別の賃料でみてみると、大規模ビルがおおむね坪2.5万円、大型ビルと中型ビルは2.0万円、小型ビルは1.7万円程度であった。その後、2025年9月までの2年間で大規模ビル、大型ビルと中型ビルがそれぞれ1割程度の上昇で推移してきた。小型ビルは１年間で１割ほど上昇したが、その後元の水準に戻ってきた。2025年9月時点での状況は大規模ビル2.7万円、大型ビル2.2万円、中型ビル2.2万円、小型ビル1.9万円で、都心全体での賃料上昇の傾向に合致している。

ビル供給の活発ではないエリアでもあり、急激な上下をしないことと、需要は堅調であるが急激な増加もないことがこうした賃料の状況に現れていると考えるのが妥当である。今後の予想としては、日テレの再開発が始まり、本社屋だけでなく、北側の日テレ通り沿いの開発が進み、ビル供給も含めて周辺の環境が変ればテナント増による賃料の上昇も考えられるが、再開発には時間がかかることが予想されるので、現状が極端に変貌する姿はあまり見えてこない。

４．番町エリア（二番町・四番町周辺）における日本テレビ（NTV）の再開発計画

日テレはかつてこのエリアの日テレ通りに沿って二番町・四番町に旧本社・関連施設の用地を所有していたが、2004年に汐留へ本社を移転した。一時、用地の売却の話もあったが、売却することなく跡地を再開発することになった。

番町は住宅・文教エリアとしての「静穏な街並み」を保全するため、千代田区の都市計画マスタープランでも「中層・中高層の住居系複合市街地」と位置付けられており、超高層建築は原則的に認めない方針が取られている。しかしながら、当初は 高さ最大150m規模という構想が報じられ、番町地区の歴史的景観・住環境への配慮から地元住民から大きな反発が起きた。その後の都市計画審議会では 高さ90m程度のビル案が提示されたが、最終的には 80m以下程度に抑える方向で千代田区側が要請・調整することになった。番町地区は通常高さ制限60mと厳格に定められているものの、広場・公共空間整備などを含む形で「再開発等促進区」制度を活用することで、容積率緩和・高さ緩和を求めることが可能である。しかし、そのためには多くの大規模再開発では周辺の住民などの同意が求められるために、紆余曲折を経て最終的に開発が認められることになる。

開発計画が発表されてからの地元住民、町会、名門校を含む反対の声が強く出て、高層建築による景観・環境の変化（風・日照）、教育環境等への影響に懸念が出されている。伝統ある閑静な住宅・文教地区である番町地区では、地区計画に基づく高さ制限が長年厳守されてきたため、合法的であっても例外的な高さ緩和の扱いについて議論が続いている。主要な反対団体・組織のひとつ住民有志による団体「番町の町並みを守る会」が、景観維持や高さ制限（60m）の遵守を求めて活動している。「千代田区民の声を届ける会」は番町、秋葉原、神田警察通りの再開発に反対する住民団体が連携して発足させた組織。近隣の教育機関が文教地区の環境悪化を懸念し、女子学院、雙葉、大妻などが連名で要望書を提出している。また、「グロービス経営大学院」は近隣に校舎を構えており、現行の高さ制限の遵守を求めて公聴会等で意見を述べている。

こうした流れのなかで2022年頃の初期案では約150mの建物高さの案であったが、2023年には90mに下げた案で地区計画変更案が検討された。結局、2023年末〜2024年の修正版では住民意見等からの意見を反映 して約80m案に修正されることになった。

本計画の位置づけは、日テレ旧本社跡地周辺のエリア価値向上・都市機能強化プロジェクトであり、従来の番町エリアの静かな街並みに対して「にぎわいと利便性を併せ持つ街」へと再編しようとする試みとされており、具体的な施設の内容はオフィス・商業・スタジオ等の複合機能、駅前広場・交通広場の設置、緑地・歩行者空間の拡大、麹町駅バリアフリー化、電線地中化などの環境改善が提案されている。狙いはこの地区の利便性向上と、安全・快適な街づくり、生活・働く場の創出などである。

時間をかけた検討案がやっと固まったところなので、事業着手はこれからになるが、この本社屋の建設の後には、北側にさらなる開発が進められることになっているので、地味と言われた麹町大通りから市ヶ谷駅までの日テレ通りが変貌するのは時間の問題である。

５．麹町・番町・永田町エリアのこれから

（１）卓越した交通アクセスの優越性

このエリアは皇居西側に位置し、赤坂・霞ヶ関・四ツ谷の中間にある、つまり東京都心の幾何学的中心なので、どこへ行くにも距離が均等で、移動効率が高い。そこに、 多駅・多路線が徒歩圏に集積する「超高密度ネットワーク」ができあがっている。JRと地下鉄の4〜5駅の複数路線が徒歩圏に重なっており、これは交通ネットワークが充実している東京のなかでもかなり稀な構造である。また、駅間距離が短いため徒歩回遊性が極めて高い。

つまり駅同士が「面」で連続しているのである。その結果、一つの駅に依存しないことでトラブル時の代替性が高く、都市機能のレジリエンスとして大きな強みとなっている。また、どの駅からも東京の主要ビジネス街へほぼ10分以内で行くことができ、これは丸の内・霞ヶ関と同等レベルの接続力と考えることができる。

各路線の性格が「都心横断型」でバランスが良い上に放射＋環状＋横断が重なる都市交通構造となっている。たとえば、有楽町線と都営新宿線は東西都心横断、半蔵門線は西南北を結ぶ都心幹線、JR中央線は首都圏放射軸となっている。すなわち、巨大ターミナルがないのに機能密度が高い交通優位性を有しているのである。

（２）歴史に根付いたエリアの気品

麹町・番町・永田町のエリアとしての特質を語るなら、政治と武家文化が作った都市の静かな威厳の下で権力中枢に隣接した住宅地の歴史連続性を保ちながら、徐々に業務機能が植え込まれてきたと言える。時間経緯でみれば、江戸時代の武家地、明治時代にエリート住宅地、そして現代の国家中枢の一翼を担う三層の歴史が重なったエリアということになる。そこに、富裕性ではなく格式、派手さではなく静謐、商業ではなく居住文化が育まれてきたとも言える。

江戸城の城郭防衛ラインの内側に西の守りとして始まったことから、江戸時代には大名屋敷や旗本屋敷が並ぶ武家地だった。特に番町は将軍を守る直臣の屋敷地として整備され、町割り自体が武家文化の影響を強く受け、現在でもその痕跡は見て取れる。この「武家地の系譜」が、現在の落ち着いた街並みの原点とも言える。明治以降も続く格式ある居住地して存在し、華族、官僚、軍高官の住宅地として継承された。その結果、派手さではなく「格調」を重視する文化が根付き、低層・静穏環境の町並みが特徴となり、建物高さの抑制、狭隘な木造密集地域のない整序された街路、緑地が多いなど歴史的住宅地としての都市計画が維持されてきた。

東京では極めて稀な「歴史的都市景観の継承」とも言える。

麹町・番町の南に位置する国家中枢に隣接する永田町の存在も現在に連なる「公的空間の緊張感と秩序」に関係がある。商業繁華街とは異なる静かな重厚感のなかに中型、小型を中心にしたオフィスビルが集積されてきた。

（３）職住近接都心のモデル

東京で過去10年以上に顕著となっている人口動態は都心回帰である。都心5区の人口は2015年から2024年までの10年間で111,465人増加、その間の23区全体の人口増は540,426人なので都心５区で約２割を占めている。確かにその受け皿としてタワーマンションが大規模開発に組み込まれてきたり、次々に建設されたベイエリアのタワーマンション群を見ればその流れが顕著に見て取れる。しかし、都心回帰というのであれば、本来の都心中枢機能の集積した丸の内や霞ヶ関に近ければより妥当性が高い。その意味では、職住近接都心モデルの好例としてこのエリアは皇居西側に位置し、永田町（政治中枢）、丸の内・大手町（業務中枢）、霞ヶ関(行政中枢)に囲まれ、国会議事堂、首相官邸、最高裁判所をエリア内に有している。すなわち、日本最大の意思決定機能と雇用集積の隣にあって地理条件として職住近接の格好の前提が備わっているのである。住宅地と業務地が徒歩圏で重なる都市構造となっていて、徒歩圏内に官庁、本社オフィス、シンクタンク、教育機関が集積している。その結果、通勤距離が極めて短くなるわけで、現在、世界で理想とされている「15分都市」がこのエリアでは実現している。

また、このエリアは巨大繁華街が存在しない一方で、それぞれが高い水準の医療、教育、小売、飲食の施設が多く分散配置されおり、質の高い居住環境を保ちながら魅力的な生活機能を確保するバランス型都市構造となっている。一般的に都心は騒がしい、集積としての住宅地は郊外といった既成概念があるが、このエリアは都心で多様な機能を高密度に持ちながら静穏という希少性が偶然に存在している。

おわりに

商業開発が抑制されていることもあるが、歴史的住宅地を基礎に、有楽町線、半蔵門線などの地下鉄がこのエリアに敷設されたことで、オフィス立地に優位なエリアとなって今に続いている。地下鉄のつながりで言えば、官公庁・政策系であれば永田町・霞ヶ関、ビジネスであれば大手町・丸の内が至近であり、教育・研究であれば 周辺に上智大学、大妻女子大、家政学院大があり、複数の名門女子高も立地する学園町である。メディア・文化であれば半蔵門にFM東京、MXテレビ、麹町に日テレがあり、幅広い職種が近距離に存在している。皇居沿いに広大な敷地の英国大使館が古くから立地し、エリア内にもいくつかの大使館があり、JICAの本部もある。この希少性のあるエリアに立地するオフィスは他の都心エリアとは趣の異なるアイデンティティを持っており、それを求めるテナントはこれからも減ることなく根強いファンが増えることが予想される。