不動産賃貸業とはどのようなビジネスなのか？ 事業の特徴や業界の動向は？

記事公開日：2019/12/18　　　　最終更新日：2023/04/3

企業経営における不動産戦略のひとつとして、近年再び注目を集めているのが不動産賃貸業です。都心部に不動産を保有する大手企業のなかには、老朽化した社屋などを建て替えて床面積を拡大、オフィスや商業施設を併設し、それを賃貸することで安定したキャッシュフローを生み出すケースが増えています。

また、豊富な内部留保を持つような中小企業では、都心部の区分オフィスなどを取得し、将来に備えた事業の柱にしようというケースも見られます。

さまざまな形態がありますが、そもそも不動産賃貸業とはどのようなビジネスなのでしょうか。

不動産業界の事業の分類と構造

不動産賃貸業は不動産業の一種です。不動産業は一般的に、不動産開発業、不動仲介業、不動産管理業、不動産賃貸業に分類されます。

不動産開発業

不動産開発業はいわゆるデベロッパーとも呼ばれ、オフィスビルや商業施設、分譲マンション、物流施設などを自ら開発し、分譲したり、賃貸したりするものです。財閥系など大手不動産会社が該当し、森ビルなど都心の再開発事業を手掛けている会社もデベロッパーです。

不動産仲介業

不動産仲介業は、不動産の売買や賃貸の仲介を行うものです。売買仲介は大手デベロッパー系列から、地場の中小不動産会社、そしてフランチャイズチェーンなどがあります。また、賃貸仲介については比較的小規模な地場の不動産会社が多く、こちらにもいくつか全国的なフランチャイズチェーンがあります。

以上の不動産業は基本的に専業または複数の不動産業を手掛けているケースが多く、宅地建物取引業法による免許が必要になるのが特徴です。

不動産管理業

続いて不動産管理業は、入居者対応や客付け対応など、不動産から得られる収入を最大化するために行う業務全般のことを指します。免許など必要なく、オーナーが自ら管理業を行う場合と、管理会社に委託する場合があります。

不動産賃貸業

これに対して不動産賃貸業は、いわゆる大家として、自らが保有する土地や建物などの不動産を第三者に賃貸して、賃料を得る事業です。不動産賃貸業をはじめるにあたり、必要な資格や届出は特にありません。不動産を購入する費用があれば、いつでもはじめることができます。また、管理を不動産管理業者へ委託すれば、運用する手間もほとんどかからなくなるので、本業とは別の補完的な事業として取り組むことができます。

不動産賃貸業はさらに、住宅（店舗併用住宅を含む）を賃貸する「貸家業」と、事務所、店舗そのほかの事業用オフィスを賃貸する「貸事務所業」（または貸ビル業）に分けられます。総務省の「平成28年経済センサス」によると、貸事務所業を手掛ける約8割は法人なのに対し、貸家業を営む約7割は個人です。

このように、不動産賃貸業のなかでも貸事務所業は法人がおもに手掛けていることがわかります。

賃貸用不動産の種類

賃貸用不動産は大きく住居系、事務所系、商業系の3つに分けられます。それぞれの特徴やトレンドを確認していきましょう。

賃貸用不動産①住居系

住居系ではアパート、賃貸マンション、戸建賃貸がメインとなります。アパートや賃貸マンションは不動産賃貸業としては小規模なので、地主など個人で取り組むことが多く、法人が本業以外に手掛けることは多くはありません。また、建築の制約が少なく、近年は供給が過剰となっていることから、競争が激化しているエリアも増加しています。

新しい形態による住居系の賃貸不動産も出てきています。ここ数年で認知度が高くなった、民泊やシェアハウスなどです。

シェアハウスは、キッチンやリビング、バスルームなどの共同スペースと個人が使用できるスペースを備えた賃貸住宅です。家賃はアパートやマンションと比べ安めに設定されています。入居するさまざまな人たちと交流できることもあり、東京などの都市部だけでなく地方にも広がりをみせています。

法人の場合、遊休不動産の有効活用の一例として、利用しなくなった社宅や独身寮などを転用し、シェアハウスにするというケースもあります。一人当たりの賃料は安くなりますが、その分借りる人が増えるため、利回りは通常のマンションよりも高くなる傾向にあります。

シェアハウス運営のノウハウがなければ、運営管理に特化した会社もあるので、そのようなところに管理を委託する、もしくは一棟貸しするという方法が有効でしょう。

賃貸用不動産②事務所系

事務所系の賃貸用不動産の中心はオフィスビルです。テナントは主に法人なので、住居系に比べて契約期間が長くなる傾向にあります。一棟丸ごと所有する場合は取得費用が大きくなりすぎるので、1フロアのみ区分所有するという方法もあります。

近年、都市部のオフィスビルをコワーキングスペースや貸し会議室として活用するケースが増加しています。

コワーキングスペースとは、異なる企業に所属する人やフリーランスの人が、事務所や会議室、打ち合わせスペースなどの空間を共有しながら、一緒に仕事をする新しいオフィスの形態です。シェアハウスと同様に、コスト削減や業務の利便性の点が魅力であり、さらにさまざまな分野の人たちが同じ場所にいることから生まれる刺激やコミュニケーション、協業機会の創出等がメリットとしてあげられます。

コワーキングスペースが広がっている理由のひとつは、政府が主導する「働き方改革」の一環として企業がサテライトオフィスや在宅勤務の導入したため、といえるでしょう。

法人の不動産戦略を考える上では、遊休不動産となっているビルを改修して賃貸するという選択肢のほかに、コワーキングスペースとして事業化するなど、時代の求める不動産の形態は何なのかを検討することも必要となっていきます。

賃貸用不動産③商業系

商業系の賃貸用不動産は、店舗や駐車場、物流倉庫、ホテル等とても幅広く、種類も豊富にあるのが特徴です。

商業系不動産といえば、真っ先に店舗が浮かぶ方も多いのではないでしょうか。ショッピングモールに入る雑貨店やアパレル等のさまざまな物販店舗、また繁華街にある飲食店、これらは欠かすことのできない生活の一部となっています。

集客が見込めるような幹線道路沿いの土地を所有しているのであれば、「建設協力金」を利用することで、費用を抑えて事業用地の活用が可能となります。

「建設協力金」とは、土地所有者が特定のテナントの使用を前提に、そのテナントから建築費を借りて建物を建築した場合の、借入金のことを指します。建設後は、テナントが支払う月額賃料から建設協力金の分割返済分が差し引かれた金額を受け取ることになります。

初期投資が難しい場合でも土地活用ができる、入居者が決まった状態での建設となるのでリーシングの手間がない、また長期間の入居が見込める等のメリットがあります。

また、デメリットとしては、テナントが退去してしまった場合、建物の仕様によっては次のテナントがなかなか決められなくなる、解体費用がかかることがあげられます。

近年、EC市場の拡大により、これまでのような倉庫ではなく、情報システムを利用した物流の一元管理が可能となる巨大な物流センターの建設が続発しています。こちらも建設協力金方式によって建設されることが一般的のようです。

ほかにも、コンビニやビジネスホテル、保育園、老人ホーム、介護施設なども商業系の賃貸不動産として捉えることができます。

不動産賃貸業のビジネスモデル

不動産賃貸業の大きな特徴は、設備産業であるということです。

「貸家業」であれ「貸事務所業」であれ、ニーズの高い立地であれば長期にわたって安定収入が見込めます。一方で、土地や建物を取得するための初期投資は非常に大きく、多額の借入金を利用し、長期間にわたって賃料収入で投資資金を回収、収益を確保するというのが基本的なビジネスモデルです。

また不動産賃貸業は、売上にあたる賃料収入の変動は比較的少なく、安定しているのも特徴です。借り手とは2年契約などの長期契約を結ぶことが一般的で、引越しには手間もコストもかかるため更新を繰り返す傾向があるからです。そのため賃料相場の変動も、景気変動や株式相場の動きなどに比べると、かなり緩やかです。

また支出も、借入金の支払い利息、管理費、修繕費、租税公課、借り手の入れ替わりにおける仲介手数料など、比較的固定されています。逆に言うと、たとえ入居率や賃料相場が下落したとしても、コスト削減による収支改善が難しいといえます。

このことから、不動産賃貸業では事業を開始するにあたっての収支計画が非常に重要になります。将来にわたってのシミュレーションは行いやすいので、金利変動や賃料の変化、さらには自己資金と借入金のバランスなど条件を変えながら、入念に検討していきます。

地域特性と立地条件が鍵

不動産賃貸業は、地域特性と立地条件が大きな鍵になります。地域によって人口動態や産業動向が異なり、賃貸不動産に対する需要も変わってくるからです。

たとえば、「貸家業」の場合はアパートや賃貸マンション、貸家などの住宅を貸すので、その地域の人口、世帯数、年齢構成、家族構成などが事業の成否を左右します。一方、「貸事務所業」のターゲットは法人であり、企業の集積度や企業活動の活発さが重要になります。

また、不動産賃貸業にはエリアによって商圏があり、その商圏における立地も重要です。「貸家業」の場合は生活の拠点を提供するので、スーパーや商店街などの買い物施設、小学校などの教育施設、公園など生活施設が充実しているエリアに人気が集まります。また、駅に近い繁華街よりは、少し離れた静かな環境が好まれる傾向もあります。

一方、「貸事務所業」は基本的に駅周辺などオフィス街でのニーズが強いといえるでしょう。都市部では、再開発で整備されたエリアは人気も高い傾向にあります。

したがって、不動産賃貸業を始めるにあたり、賃貸不動産の所在地が都市部なのか地方や郊外部なのか、その地域における人口や世帯数、年齢構成、あるいは主要産業や企業の経営状況などが重要になります。

特に、借り手（「貸家業」であれば独身者やファミリー層、「貸事務所業」であれば企業）の需要と供給のバランスによって賃料相場は決まります。地域特性を踏まえて、借り手のニーズに合致した物件を提供することが重要といえるでしょう。

オフィス市場の動向

ここでは「貸事務所業」に関わるオフィス市場の最近の動向をみていきます。

直近の2年は新型コロナウイルス感染症の流行により、東京のオフィスの空室率は5%を超え、平均賃料は下落する状況が続いています。2018年には2％を切っていたことを踏まえると、貸し手にとっては芳しくない動向といえます。

また、今年2023年には大規模オフィスが大量供給される見通しとなっていて、供給過剰を加速させるのではとの予想もあります。

一方で、3月には、屋内でのマスク着用が個人の判断に委ねられ、さらに5月には、新型コロナウイルス感染症の感染症法上の分類が制限の厳しい2類から、緩やかな5類へと見直されることになりました。ウィズコロナの取組が進められることで、経済活動の活発化が期待されています。

不動産賃貸業のなかでも「貸事務所業」は、こうしたトレンドを的確に掴むことが重要です。

まとめ

不動産賃貸業は、不動産業のなかでも免許が不要で参入しやすいビジネスです。一方で多額の初期投資が必要であり、地域特性や立地条件の見極め、そしてスタート前の収支計画が重要となります。

新型コロナウイルス感染症等の影響により後退したオフィス需要を考慮すると、今は決してよい景況であるとはいえません。

しかし、不動産賃貸業のなかでも特に「貸事務所業」は、安定性の高い事業と考えられていて、事業継続性の向上が期待されています。

不動産賃貸業はよいときでも悪いときでもテナントが入っていれば、安定的に賃料収入が得られることが最大の強みではないでしょうか。