こんなにある、不動産の20○○年問題

※百計オンラインの過去記事(2018/08/15公開)より転載

ある年や日付が到来すると話題になる「〇〇問題」は社会や日常生活などに深刻な影響を与えます。かつて情報システムにおける2000年問題が騒がれてから、同様のキーワードをよく見かけるようになりました。不動産の分野にもいくつかの「○○年問題」があるのをご存じでしょうか。

生産緑地が宅地になる――2022年問題

まず直近では2022年問題(生産緑地問題)があります。生産緑地とは、都市における良好な環境を確保するため、計画的に保存された農地のことです。この生産緑地が2022年、宅地化して市場に流通し、宅地の地価が下落するのではないかといわれています。

ことの発端はバブル期にさかのぼります。バブルによる地価高騰に対する施策として政府は、1992年、農地への固定資産税の課税を強めました。これにより農家が農地を手放し、都市近郊の農地は多くが宅地になり、たくさんの人が宅地を取得できました。一方で政府は、農業を続けたいという農家に対して、30年間は農地のままにすることを条件に、固定資産税を軽減できる仕組みを提供しました。

こうして都市部に残った農地が生産緑地です。国土交通省の「平成28年都市計画現況調査」によれば、全国の生産緑地は1万3,187ヘクタールあります。そして、この生産緑地の多くは1992年に指定されたもので、それらが30年の縛りから順次解放されるのが2022年なのです。

生産緑地は30年の期限を迎えた時、自治体に買い取ってもらえる仕組みになっています。多くの農家が生産緑地の買い取りを申し出て、宅地が一気に供給されれば、地価に対して下落圧力となるはずです。しかし実際は、そうはならないという見方もあります。

理由としては、東京都産業労働局農林水産部が行ったアンケート調査において、30年での買い取りを希望する農家が約8%と限られていたことが挙げられます。また、都市部には生産緑地以外の農地(宅地化農地)も、生産緑地の面積以上に残されています。つまり、すでに都市部には使われていない土地がたくさんあるということです。

以上のことから、生産緑地が宅地化される面積は限定的であり、もし宅地化されたとしても、全体として見れば不動産価格にはそれほど大きな影響がないだろうと考えられます。

人口だけでなく世帯数が減少――2023年問題

すでに人口減少が始まっている日本ですが、核家族化や高齢者の独居率の上昇を背景に世帯数はまだ増加しています。しかし、それも時間の問題です。国立社会保障・人口問題研究所が2018年に発表した「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」によれば、日本の世帯総数は2023年に5,419万世帯でピークを迎え、減少が開始するといいます。

世帯数が減少すれば、不動産市場にどのような影響が出るのでしょうか。単純に考えれば、住宅需要が減ることにより価格の下落圧力になるでしょう。人口減少が進む日本において、不動産価格の下落は避けては通れない道といえるでしょう。

しかし、都市圏から見れば事情は少し異なります。たとえば、東京の人口は、2025年に1,398万人でピークを迎え、以後減少すると予測されています(東京都の統計より)。また、世帯数は、2030年の708万世帯まで増加し、その後は減少に転じますが、それでも2035年708万世帯、2040年699万世帯、2045年687万世帯と、減少度合いは緩やかです。

つまり、2023年問題は確かに全国の不動産市場に影響を与えますが、都心に限っていえば影響は限定的、ということです。これから不動産を買う場合は、都市部を狙うのが得策といえるでしょう。

南極条約終了――2048年問題

最後に日本から離れて、世界の不動産に影響を与えるかもしれない「2048年問題」を紹介します。1959年、南極の平和的利用を定めた南極条約が発効され、1998年には南極の環境と生態系を包括的に保護することを目的として「南極条約議定書」が締結されました。

この条約によって、どの国も南極の領有権を主張できないことになっています。この南極条約議定書が見直しの期限を迎えるのが2048年です。

では、実際に2048年が来たらどうなるのでしょうか。まだ具体的な動きは出ていないため、どうなるかを予測するのは難しいです。もしかしたら、南極大陸の不動産を取引できるようになるかもしれません。

Facebookが北極圏の近くにデータセンターを建設した例もあり、南極大陸も同様の目的で利用価値はあるでしょう。世界の不動産市場に興味ある方は、南極条約の今後の動向に注目してみるのも面白いかもしれません。

 

著者

株式会社ボルテックス 100年企業戦略研究所

1社でも多くの100年企業を創出するために。
ボルテックスのシンクタンク『100年企業戦略研究所』は、長寿企業の事業継続性に関する
調査・分析をはじめ、「東京」の強みやその将来性について独自の研究を続けています。

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