企業不動産戦略は、市場が効率的に機能するのであれば、前回に説明した「第二定義」が適用できます。つまり「取引費用、地代、所得の3つのパラメーターの中で最適な意思決定を行い、時間の経過とともに生じる企業のライフサイクルと不動産のライフサイクルの不整合を解消する」ように戦略を策定すればよいわけです。しかし、ここに「外部性」という要素が加わります。

経済学では「外部性」が存在する場合は、正しく市場が機能しないと考えます。不動産市場では、事業への外部性（externality to business）、空間・スペースなど都市への外部性（externality to spatial）、社会への外部性（externality to social）の3つの外部性が存在します。

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