不動産テックとは？業界地図『カオスマップ』や定義・最新動向まで

記事公開日：2022/09/01　　　　最終更新日：2023/11/10

前回、メタバース（仮想世界）と、不動産投資や現物不動産との関連について解説しました。今回は、これらと関連が深い「不動産テック」について、定義から最新動向までを解説します。

X-Tech

「既存の業界のビジネス」と「AI（人工知能）などの先進的なテクノロジー」を結びつけて生まれた新たな製品やサービス、あるいはその結びつける取り組みを示す「X-Tech（クロステック）」という言葉があります。X-Techの具体例としては、「Fin Tech（Finance, 金融）」「HR Tech（Human Resource, 人事）」「Ed Tech（Education, 教育）」「Agri Tech（Agriculture, 農業）」「Gov Tech（Government, 政府）」などがあり、実際に数多くの業界で新しい取り組みが盛んになっています。

不動産テックとは？

「不動産テック」とはテクノロジーの力を使って、不動産賃貸、売買、仲介、管理、投資等にイノベーションを起こして、これまでの商習慣を刷新しようとする取り組みのことを指します。不動産業界において、「不動産テック」や「Prop Tech（Property, イギリス英語で不動産）」という言葉が、近年急速に使われるようになったのは、旧態依然な体質を変える必要に迫られた結果なのかもしれません。

不動産業界の課題

課題① 人材不足

長時間労働や土日出勤等、職場環境の改善が進まないことで人材がなかなか入ってこない、または入ってきてもすぐに辞めてしまうのが、不動産業界の実情ではないでしょうか。
また、歩合制であれば高額な報酬が望める一方で、契約まで至らないと報酬が減り不安定な収入となってしまうことや、不動産売買においては扱う金額が大きく、その分責任やプレッシャーも重くなること、これらも慢性的な人材不足となっている原因かもしれません。

課題② 生産性の低さ

不動産業界には、電話やFAXでのやり取りや紙メインの業務が多かったり、個人の長年の経験等によって不動産の価格が導き出されたりと、IT化が進んでいない会社も少なからず存在しています。
公益財団法人不動産流通推進センターが2021年に発行した「2021 不動産業統計集 （3月期改訂）」によると、不動産業の従業者規模が「1～4人までの事業所」は全体の8割を超えています。他業種よりも割合が高いこの数字は、地域密着型少人数で営業している不動産会社がほとんどで、なかなか生産性を上げる施策に着手できないことを示しています。

課題③ 情報の不透明性

日本の不動産業界では、「おとり広告」という問題が長らく指摘されています。実際には売買が成立している物件が、あたかも市場で利用可能であるかのように広告される行為です。一方で、業界内での情報共有の改善と透明性の向上にも改善がなされてきており、不動産業者が物件で発生した死亡事故を告知する義務を定めた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が2021年に策定されるなど、不動産取引における重要情報の開示を促進する動きが見られます。しかし、このような取り組みがあるにもかかわらず、消費者が求める情報の透明性は依然として十分とはいえません。こうした背景の中で、不動産テックの発展によって、さらに明確でアクセスしやすい情報提供ができるようになることで、業界に新たな透明性をもたらされることが期待されています。

不動産テックが解決できること

このような課題に対して不動産テックはどのように解決へと導いていくのか、確認していきましょう。

解決① 人材不足

業務支援として開発された自動電話対応やAIによるチャット上での応答等のツールを導入することにより、従業員の負担軽減が期待できます。不動産テックが人の手から定型で細々とした業務を解放し、人手不足を補うことで職場環境の改善も見込まれます。

解決② 生産性の低さ

社員が少人数の会社であっても効果が期待できるAIや機械学習の技術を用いれば、業務の属人化が解消され、生産性の向上へと導いてくれることでしょう。経験や勘に頼っていた不動産の査定等は、それまで培ってきたデータを利用し、よりスピーディーに正確な数値が算出できるようになるかもしれません。

解決③ 情報の不透明性

国土交通省がガイドラインを作成し、ルール整備を検討している政策があります。不動産に関わる全ての業界の情報連携を目指し、国内の土地や建物等の不動産情報に対して共通IDを付与しようとする取り組みです。
これが実現すれば、不動産業界における取引情報の不透明感が和らいでいくと考えられます。

次に不動産テックの分類についてみていきましょう。

不動産テックのサービスや商品～不動産テック カオスマップにおける16分類

2018年に設立された一般社団法人不動産テック協会は、現在「不動産オープンID推進部会」「ビジネスマッチング部会」「不動産金融部会」「業界マップ部会」「海外連携部会」の5つの部会活動をメインに、調査研究やビジネス機会創出など数々の活動を実施しています。

「業界マップ部会」の活動では、『不動産テック カオスマップ』と呼ばれる、サービスや商品を提供する事業者をカテゴライズした業界地図を公表しています。このカオスマップ（業界地図）には、以下の16個のカテゴリーが定められ、先進的テクノロジーで新しい価値や顧客体験を作り出しているビジネスやサービスが各カテゴリーに掲載されています。

◇ローン・保証

不動産をローンで購入する際の金融機関選びのサポートや、ローンの借り換えに関するシミュレーション等のサービスを提供しており、それぞれの条件に合った住宅ローンを提案してくれます。また、フリーランスや個人事業主等に対して賃貸向けの保証サービスを提供する会社もあります。

◇業務支援（集客）

相談から売却までコンシェルジュが不動産を売りたい人のサポートを行い、オンライン上で物件確認、査定、売り出しを可能にすることで不動産売買が楽に行えるようになります。また、集客を増やしたい不動産業者のために、特化した物件検索型のホームページを構築し、公開後も成果の創出できる運用体制でサポートを行う支援サービス等もあります。

◇業務支援（顧客対応）

不動産業者の電話対応の削減と業務効率化、また内見の際の手間を省くサービスがあります。具体的には、物件確認をAIによって24時間自動で応答したり、FAXやPDFで図面の送信をも行ったり、インターネット上で内見予約を行ったうえで、スマートフォンを使い開錠できる鍵システムにより、立会のない単独での内見を行ったりすることも可能になります。

◇業務支援（設計・施工）

現場にいながら作業報告や工事日報等の資料を作成できるアプリを使用することによって、迅速な意思疎通が可能となり、チームでの業務効率の向上が見込めます。また、電話やFAXなどアナログでのやり取りにも対応し現場の状況を一元管理できる施工管理サービスやツール等もあり、使用者に応じて選択が可能です。

◇業務支援（契約・決済）

募集から契約や決済にいたるまでの雑多な業務を一元管理できるシステムや、集金代行（滞納保証）にも対応できる業務支援サービス、電子データによる契約・決済、ツールを用いた本人確認等により、業務の効率化だけなく顧客満足度向上や費用削減の効果も見込めます。

◇業務支援（管理・アフター）

空室対策、内見対応だけでなく契約更新や工事業務等範囲が多岐にわたるPM業務を効率的に行うための支援サービス・ツールや管理会社と不動産オーナーをアプリでつなぐことで、確認内容や提案事項をオーナーがスマホで承諾できる業務支援システム等があります。

◇不動産情報

物件情報を除く、不動産に関連するさまざまなデータを提供・分析するサービスで、登記情報、都市の開発状況だけでなく、重要事項説明の際に必要となるハザード情報等を住宅地図上で確認できます。計測機能を使用し、建物の面積や外周を確認することで、簡易的な調査であれば効率的に行えるようになります。

◇物件情報・メディア

物件情報を集約して掲載するサービス・プラットフォームや、AIとビックデータを使用し不動産の売買をスマートに行えるアプリは、最適な物件探しの手助けをしてくれます。また、不動産に関連する知識や法律、エキスパートによる助言、税金に関する情報等を提供するメディアもあります。

◇価格可視化・査定

不動産のさまざまなデータ等を、AIや機械学習の技術を用いて分析することで、不動産価格の見える化や査定結果その将来見通しなどを提供するサービスやツールです。これらのサービスにより適正な不動産価格を把握できるだけでなく、不動産市場の透明性や効率性の向上が期待されています。

◇スペースシェアリング

空きスペースの有効活用を目的として、インターネットやアプリなどを使い貸し手と借り手をマッチングするサービスです。対象となるのは会議室や駐車場、オフィス、倉庫、駐車場、住宅など幅広くあります。多様化する働き方や暮らし方にも対応することで、不動産業界に新たな市場を創出するとともに、社会的な課題の解決にも貢献する可能性があります。

◇マッチング

インターネット上で不動産における需要と供給を効率的につなぐサービスのことです。オーナーと賃借人、出店希望者と不動産会社、職人・大工・作業員等、不動産に関わるさまざまな人や企業をマッチングさせるサービスがあります。シェアリング、リフォーム・リノベーション関連は除かれています。

◇リフォーム・リノベーション

ポータルサイト上にリフォームやリノベーションが済んだ物件を掲載するだけでなく、中古物件やリノベーションの提案、リフォーム業者等の専門家とのマッチングサポートまで幅広いサービスがあります。それぞれのスタイルや趣味に合わせて、理想の住宅や空間を作り出すことができるので、今後さらに発展していく不動産分野の1つとなるでしょう。

◇IoT

カメラやセンサー等をインターネットと連携することで、不動産の状況をリアルタイムに確認できるシステムや、スマートフォンを使い開錠できる鍵システム（スマートロック）、スマートメーター、スマートホームなどがあります。これらのIoT機器は、不動産の管理や運用を効率化するだけでなく、入居者の快適性や安全性を向上させるメリットがあります。

◇VR・AR

VR（Virtual Reality）技術を利用して物件の空間や雰囲気を再現することで現地まで赴くことなく内見が体験できるサービスや、AR（Augmented Reality）技術を使い実際の物件に視覚情報を重ねることで家具の配置や壁紙の素材・色の変更を試すことできるサービスにより、業務効率や集客力の向上が期待されています。

◇生成AI

不動産は価格、立地、物件の特性、周辺環境、市場動向など多種多様なデータを基に取引が成り立っています。生成AIにはこれらの複雑なデータを分析し、不動産市場における価格変動や需要予測を行い、投資家や顧客に対して正確で価値のある情報を提供することが期待されます。

◇クラウドファンディング

インターネット上で、個人を中心とした複数投資者から資金を集め、主に不動産小口化商品へ投資を行う仕組みのことです。地域活性化や社会貢献等それぞれの目的に沿った案件に投資が可能となります。また、不動産事業（マンションやオフィスだけでなく古民家、ホテル、シェアハウス等）を目的とした資金需要者と提供者をマッチングさせるサービスがあります。

日本の不動産テック～最新動向

不動産テック協会は、2016年6月から不動産テックに関する業界地図である『不動産テック カオスマップ』を公開しており、今年8月には約1年ぶりの第9版が発表されました。第8版との主要な相違点を見ていきましょう。

「生成AI」カテゴリーの追加

1つ目は「生成AI」のカテゴリーが追加されたことです。米国カリフォルニア州サニーベールに本社を置くMatterportは、「Genesis」という生成AIを取り入れたデジタルツイン（現実空間を仮想空間に再現する技術）のサービスを発表し、注目を集めています。米国における不動産テックの動向は、後の日本でのトレンドを予測する手がかりとなってきました。とりわけ生成AIの活用の幅は、今後さらに広がっていくことでしょう。

「クラウドファンディング」カテゴリーの独立

2つめは不動産にかかるクラウドファンディングのサービスが倍増している背景から「クラウドファンディング」のカテゴリーがカオスマップから外れて独立した単体のマップになったことです。
クラウドファンディングについては、サービスの急増や、不動産クラウドファンディングの市場規模が1,000億円程度となっている背景に鑑み、一般社団法人不動産クラウドファンディング協会が今年8月に設立されました。不動産クラウドファンディング業界の信頼性や透明性の向上を目的に、業界ルールやガイドラインの制定や、データベースの整備、格付けの作成など、取り組みを拡大させていく予定となっています。

現在「不動産テックは、キャズム（商品やサービスを市場に広く普及させるまでの障害）を超えた」といわれています。その理由として、バーチャル内覧などのテクノロジーを活用した不動産サービスが浸透してきていることが一因です。そして、今後は行政やライフスタイルなど、不動産テックと関わる領域でのビジネスチャンスが広がっていくと考えられます。

米国の不動産テック～最新動向

世界を見渡せば、不動産テックの巨大マーケットは米国と中国であり、とりわけ先進事例が多いのは米国です。香港や韓国は、米国の影響を受けながら、現在それぞれの国土面積や商習慣に応じた成長を遂げています。不動産テックでグローバルな電子取引事業を手掛けるイギリスのUnissuは、2021年における米国の不動産テック企業の数が2,234社であることを発表しています。

米国における不動産テックのマーケットでも、現在メタバースが最も旬な話題の1つになっています。これまで、後に詳述する「①ポータル」「②シェアリングエコノミー」「③ハイブリッドブローカー・iBuyers」「④Power Buyers」という4つの大きなトレンドを経て、テック企業は時価総額を跳ね上げてきました。2020年11月12日時点で、不動産テックプレイヤー第1位のCoStarの時価総額は353億ドル、第2位のZillowは253億ドルの規模になり、REALOGY（Sotheby'sやCentury21の親会社）やRE/MAXといった従来型の不動産ブローカー（取引仲介企業）の時価総額を、あっという間に追い抜いています。

2005年からトレンドとなっている「①ポータル（不動産を選ぶために使用する検索サイト）」は、不動産を「買いたい人」が「探す」ためのサービスです。Zestimateという不動産価格の査定モデルを売りにしていたZillowのポータルは「不動産を探すとき、アメリカ人の8割が一番初めに見にいく」と言われるほど有名です。ZillowはM&Aを繰り返し、物件検索の後工程である内見・調査・申込・契約などを1つのプラットフォームで提供できるようにし、利便性を高めてきました。

2010年からトレンドとなっている「②シェアリングエコノミー（不動産の所有者が、使用していないスペースを有効活用すべく、個人間で提供するサービス）」では、Airbnb（民泊）やWeWork（コワーキングスペース）が先駆けの企業です。

2015年からトレンドとなっているのが、「③ハイブリッドブローカー・iBuyers」です。ハイブリッドブローカーとは、店舗販売とオンライン販売の両利きでサービスを展開する取引仲介企業を指し、CompassやeXp Realtyなどが「買いたい人と売りたい人」が「取引する」ためのサービスを展開しています。現実のオフィスを持たないeXp Realtyは、バーチャル空間上でビジネスを完結できるという自社の強みを活かして、エージェント（不動産取引をする人の代理人）を多く獲得し、業績を伸ばしてきました。iBuyersとは、個人の売り手から直接住宅物件を買い取り再販売するという、「売りたい人」の「取引」を支援するビジネスモデルです。Opendoor・Offerpad・knockなどが代表的な企業になります。

2020年からトレンドとなっている「④Power Buyers」とは、AIを駆使して「買いたい人」に資金を提供することで「取引」を支援するサービスです。「家を初めて買いたい人」に対して「代わりに頭金を出す」サービス、「家を買い替えたい人」に対して「代わりに物件を買って、前の家が売れたら清算をしてもらう」サービスなどが登場しています。スタートアップ企業であるOrchardやHomewardは近年、急速な成長を遂げています。

不動産テックがもたらす未来

不動産テックがもたらす未来について、3つの視点から見ていきましょう。

不動産取引のデジタル化

1つめは不動産取引に関する視点です。今も紙でのやり取りが中心となっているためにコストや時間がかかる不動産取引をAIやブロックチェーン等の技術を用いてデジタル化し、迅速かつ安心して取引が行えるようになる可能性があります。

不動産管理のリアルタイム化

2つめは不動産管理に関する視点です。不動産管理についても人が行う事柄が多く、コストや労力がかかります。ビッグデータやIoT等の技術を使い、不動産の状況をリアルタイムに把握することで、適切な管理保守や運用を行えるようになるでしょう。

不動産利用の拡大化

3つめは不動産の利用に関する視点です。今後、住宅の供給過多が問題となっていく中で、不動産テックがどのような役割を果たすのでしょうか。VRやARを利用した物件紹介によってマッチングを効率化して、空室率の低下へ寄与する。また、リノベーションを行うことで空き家や空室を減らすだけでなく、古民家カフェや古民家宿などの新しい用途に活用し、地域の活性化にも貢献していくことが期待されます。

不動産テックの発展は、不動産業界の価値創造やイノベーションを促進するとともに、社会的な課題の解決にも貢献して、未来の可能性を広げていきます。

まとめ

あらゆる不動産情報がポータルで確認できて、気になる物件について自宅からVR内見を行い、契約や重要事項説明、ローン手続きもオンラインで済ませて、外出することなく不動産にかかる事象を完結する。そのような新たな住体験・顧客体験・購入オプションを得られる時代が訪れています。

不動産テックの発展によって、利用者だけなく不動産業界に関わるさまざまな人も巻き込んで、新たな時代が切り拓かれていくことが望まれています。

【参考文献】
Andrew Baum（2020）“PropTech 2020: the future of real estate”Saïd Business School, University of Oxford Research
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https://blog.lmre.tech/blog/emerging-proptech-trends-in-us-and-canada（2022年8月16日閲覧）
NTTドコモ・ベンチャーズ（2022年2月28日）『2/3開催【先進セミナー】不動産テックを1時間で解説～最新状況とそこに秘めたる大きな可能性とは～』
https://note.com/docomo_v/n/n585db2995b5c（2022年8月16日閲覧）
東金太一（2022年6月20日）『アジアにおける不動産テックの動向について（香港）』CCReB総合研究所
https://ccreb-gateway.jp/reports/%E3%82%A2%E3%82%B8%E3%82%A2%E3%81%AB%E3%81%8A%E3%81%91%E3%82%8B%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%83%86%E3%83%83%E3%82%AF%E3%81%AE%E5%8B%95%E5%90%91%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6%EF%BC%88%E9%A6%99/（2022年8月16日閲覧）
不動産テック協会（2021年10月21日）『Withコロナの米国不動産テック最新動向（ウェビナー）』
不動産テック協会（2022年8月8日）『不動産テックカオスマップ 最新版（第8版）発表セミナー 2022』
不動産テック協会（2022年8月8日）『不動産テック カオスマップ 最新版（第8版）』
https://retechjapan.org/retech-map/（2022年8月16日閲覧）
不動産流通推進センター（2021年4月）『2021 不動産業統計集（3月期改訂）』 https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202103/202103_1gaikyo.pdf（2023年3月1日閲覧）