2019.11.13 投資

TOKYO街COLORS－新小岩編－ VORTのある街

東京

1日の平均乗車人員は7万7千人を超え、人通りの絶えない新小岩駅周辺。新小岩駅は映画やマンガの舞台として有名な葛飾区の南端に位置し、江戸川区に接しています。行政や住民が協力しあい、地域活性化に積極的に取り組み、商店街や町ぐるみのイベントに多くの人が訪れています。VORTEXの物件が位置する新小岩の特徴と歴史、未来についてご紹介します。

八代将軍吉宗ともゆかりがある活気的な街

映画作品や人気マンガの舞台として有名な葛飾区と江戸川区に接する位置に「新小岩」はあります。その範囲は、行政区分によればJR総武線「新小岩」駅の南側の新小岩1丁目から4丁目ですが、一般的には駅を中核として北側にある「東新小岩」や「西新小岩」なども含めた生活エリア全体を指します。

新小岩の魅力の一つが、駅南口のロータリーに面する『新小岩ルミエール商店街』です。全長約420mの商店街には、140軒ほどの店舗が新旧問わず入り混じり、平日で約2万5,000人、土日は約3万人もの人出があります。本商店街は、新小岩銀座商店街振興組合（葛飾区新小岩）と新小岩ドリームウェイ商店街振興組合（江戸川区松島）の2商店街から構成され、アーケードや外灯、カラー舗装のほか、2002年には周囲の他の商店街に先駆けて監視カメラを設置するなどハード面はもちろん、約10名の青年部が中心となってシーズンに合わせて各種イベントを実施するなど、ソフト面も重視されています。復興支援を目的として毎年4月に開催される“新小岩さくらまつり”や、夏の風物詩である7月“サマーチャンスセール”、2017年から始まった10月“ルミエール収穫祭”、年の瀬のメインイベントである12月“クリスマスチャンスセール”、新春の餅つき大会で人気の1月“新春蔵開きセール”などが行われ、また11月～2月の間には“ルミエール・イルミネーション”が開催され、心温まる優しい灯りで商店街を照らします。どのイベントも大変賑わいを見せますが、そこに登場するのが新小岩ルミエール商店街の公認キャラクター「よしむねさま」と「こまつなっち」。“徳川吉宗”と地域特産の“小松菜”をイメージしたキャラクターで、小松菜の名付け親は徳川吉宗と言われています。

イベント会場や避難所として活用できる広大な“公園”も充実

新小岩駅北口から徒歩6分、西新小岩1 丁目の線路沿いには区立『新小岩公園』があります。昭和60（1985）年の開園で、芝生公園、スポーツ広場、バスケットコート、じゃぶじゃぶ池などの施設や軽食や会食のできる「和楽亭」があり、約600mの外周園路ではウォーキングやジョギングをする利用者が多く見られます。お花見スポットとしても有名です。本公園の敷地面積は、実に4万7,484.68㎡。駐車場も11台分あり、トイレやAEDも設置されています。

駅近な本公園は各種イベントの開催地となっており、平成2（1990）年から毎年5月、JR新小岩駅を挟んだ南北の地域住民の連帯意識を深めようと『新小岩地域ふれあいまつり』が開催されています。また毎年11月には、葛飾区の「食文化」の情報発信を通じて区内商店街の活性化と新たな観光資源の創出を目指し、葛飾区と葛飾区商店街連合会、葛飾区食品衛生協会、葛飾区観光協会、東京商工会議所葛飾支部の協働で実施する、葛飾区史上最大のグルメイベント『かつしかフードフェスタ』が開催されています。葛飾区史上最大のグルメイベントである本フェスタは、「Re−visit（リビジット）」をテーマに、葛飾区内外から訪れた来場者が、イベント終了後に各店舗やその地域を再度訪問し、地域での経済効果を生み出すことを狙いとしており、5回目となる2018年は47店舗が出展、過去最多の7万5,000人が来場しました（2日間）。

荒川の河口から6.0km付近の左岸に位置する本公園は、都道315号（蔵前橋通り：平井大橋）に隣接し、葛飾区都市計画マスタープランにおいて「高台化による避難場所」に位置付けられ、その盛土量は約22万㎥（締固土量）になります。隣接する中川左岸堤防は、東京都による緩傾斜型堤防整備事業が予定され、公園閉鎖期間中は、葛飾あらかわ水辺公園（荒川）に野球場およびゲートボール場を整備するとともに避難場所代替地が確保されます。

農業から工業への移行に成功。時代の流れに合わせ発展

新小岩（葛飾区）の地名は、総武線の駅名が住居表示として採用されたものです。明治32（1899）年に先行して開業した、隣駅の総武線小岩駅との関係から、大正15（1926）年に設けられた新小岩信号所（同年新小岩操車場に改名）を、昭和3（1928）年に駅へと昇格して新小岩駅が誕生します。小岩の地名は、養老5（721）年の『下総国葛飾郡大島郷戸籍』（正倉院文書）にみえる「甲和里」に比定され、「甲和」は現在の「小岩」、一方の「里」は大島郷にみえる「郷」の下に置かれた行政区で、当時454人が住んでいたという記述があります。昭和27（1952）年には江戸川右岸の微高地に『上小岩遺跡』が発見され、奈良時代の土師器や須恵器などが採集されています。新小岩駅の開業時、その周辺は小松（上小松・下小松）と呼ばれており、「下総小松」という駅名案も有力だったそうです。下総と冠したのは、すでに石川県にあった小松という駅との区別するため、隅田川以東を下総国と考える風潮から来たものと考えられています。

江戸時代後期の文政13（1830）年、昌平坂学問所地誌調所が編纂した『新編武蔵風土記稿』によると、下小松村の家数はわずか70軒程しかない集落でした。現在の葛飾区と江戸川区の境になっている「境川親水公園」付近に家が集まり、農業を営んでいたと伝えられています。伝説によれば、享保4（1719）年に将軍徳川吉宗が鷹狩にて「香取神社」（江戸川区中央4丁目旧西小松川村）に立ち寄った際、神主亀井和泉が特に差し上げる物がなかったため、餅の澄まし汁に青菜を少々彩りにあしらって差し出すと、吉宗はたいそう喜び「この汁の菜を何と申すか」と尋ねたそうです。菜には名がなく、返事に窮した神主に「それではここは小松川だから小松菜と呼べ」と命名したとのことです（小松菜の由来）。「東京都農作物生産状況調査」によれば、江戸川区の小松菜収穫量（平成28年産）は2,854トンで、東京都全体の小松菜収穫量（7,219トン）の約39.5％を占めており、都内一の収穫量を誇っています。原産地の面目躍如といったところでしょうか。

今でこそ一日平均の乗車客数が7万7,000人（2018年）を超える新小岩駅ですが、開業当時ほとんど乗降客はなく、南口しかありませんでした。駅北側の一角は大正時代まで「六万坪」と呼ばれる湿地帯で、歴史的には中平井村の共有地でした。この地に生えるヨシは屋根材として利用され、民家の屋根の大半が茅葺であったころは非常に重要な土地でしたが、生活様式の変化とともに次第に荒廃します。その後この一帯には、昭和13（1938）年に那須アルミニューム器具製造所（後の日軽アルミ、新日軽、現LIXIL）が転入し、さらに理研鋼材平井工場（後の大同製鋼、現大同特殊鋼）が建設されるなど、一大工場地帯となりました。その6年後の昭和19（1944）年に、通勤の便を考慮して新たに北口が設けられることになります。これらの工場跡地は現在、区立松上小学校や区立新小岩公園、都営西新小岩一丁目アパートなどになっています。

新小岩駅周辺は環境や人の流れを変える開発を急ピッチで進行中

新小岩南・北地域まちづくり協議会は、2011年7月に策定した「新小岩地域まちづくり基本構想」を実現するため、約10年間の街づくりの目標となる「新小岩駅周辺地区街づくり基本計画」を2014年11月に策定しています。この基本計画は、新小岩駅周辺地区の均衡ある発展を指向。広域複合拠点を形成する新小岩駅周辺地区全体としての街づくりの大きな方向性を示す包括的な計画です。今後の具体的な取り組みを行う際の指針として活用されています。またこの基本計画の策定に先立ち、2014年2月には、駅周辺の5地区（新小岩駅北側地区、同東北地区、同東南地区、同南口地区、新小岩1丁目西部地区）の各部会、検討会等が、具体的な整備範囲や内容をまとめた「地区別街づくり計画」が策定されています。

JR新小岩駅では、2018年6月24日より南北自由通路の一部使用が開始されエリアの回遊性が向上し、今後もホームドアの使用開始や駅前広場のバリアフリー化などの整備が予定され、駅周辺の環境や人の流れが大きく変わっていく見通しです。これに対応して、駅の南北双方で街づくりの検討が急ピッチで進んでいます。現在、駅の南口、北口では共に権利者らが勉強会や協議会を組織して、街づくりの方向性の検討や、再開発地域の視察などを行っています。南口ではすでに個別意向調査を実施し、準備組合の設立を目指しています。北口では民間事業者にヒアリングをしたほか、今後は個別地権者訪問などによる意向調査が検討されています。

南口の検討組織は、2014年5月21日に設立され、権利者の約8割が参加する「新小岩駅南口地区再開発推進協議会」です。新小岩1丁目46番街区・48番街区と南口駅前広場を含む約1.5haを対象に、再開発事業の実現を目指しています。2018年度も引き続き準備組合の設立を見据えて活動しており、関連して区が4月26日、「新小岩駅南口地区街づくり事業化支援業務委託」を指名競争入札した結果、367万2,000円（税込）の日本設計に決定しました。予定価格は381万2,400円（税込）。指名5者のうちタカハ都市科学研究所、アール・アイ・エー、佐藤総合計画、落札者の計4者が応札しました。なお2017年度までの支援業務も日本設計が担当しています。

北口の検討組織は「新小岩駅北口地区街づくり勉強会」です。西新小岩一丁目2番～10番の約4.0haを対象とし、再開発事業や地区計画の活用などを検討しています。これまで、模型を使ったケーススタディーや再開発施設の視察などに加え、勉強会の業務支援を担うURリンケージが民間事業者にヒアリングするなど実施しました。今後は、個別地権者訪問などによる意向調査を実施し、その調査結果を踏まえながら検討を進めていく予定です。

山手線沿線と遜色ない駅前ロータリーに建つ商業ビル

本物件は1991年11月竣工、JR中央・総武線・総武線快速「新小岩」駅から徒歩1分、駅前ロータリーに面する、商業・店舗ビルになります。ガラス張りのファザードは周辺のビルと比してひと際目立ち、地下1階付7階建ての建物は駅ホームからも眺めることができるなど、その視認性は折り紙付きです。
JR東日本エリア内の1日平均の乗車人員『各駅の乗車人員2017年度ベスト100 』によると、「新小岩」駅は60位(76,565人)にランクインしており、その前後を見れば、59位「巣鴨」(77,285人)、62位「原宿」(74,353人)、65位「代々木」(69,935人)、66位「御徒町」(68,750人)など、「山手線」沿線の著名な駅に肩を並べています。また2002年1月～2018年8月の約16年間において、東京都内ロータリー沿いの物件の売買取引数は、品川区6件、渋谷区5件、新宿区4件などその数が極めて少なく、累計わずか20件程度に過ぎません（100年企業戦略研究所調べ）。

これら事実に鑑みれば、新小岩駅は都内で著名な繁華街の駅と比較しても決して引けを取らないと言えます。本物件は希少性の高い「駅前商業ビル」として、そのポテンシャルを大いに秘めているのではないでしょうか。

【VORT新小岩　物件概要】

名称	VORT新小岩
住所	東京都葛飾区新小岩一丁目44番4号
交通	JR中央・総武線・総武線快速「新小岩」駅徒歩1分
土地	地積（公簿面積）	397.55㎡（120.25坪）
建物	種類	店舗・遊技場・ホテル	エレベーター	3基
	構造	鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付7階建
	延床面積	2,408.75㎡（728.64坪)	賃貸面積	2,226.45㎡（673.50坪)
	築年月	1991年11月	駐車場	無 ※1
備考	※1 駐車場附置義務の為、隔地に1台有
取得日	2018年6月29日